上海和西安新房價格率先開漲，而推盤力度和拿地手筆均很大的中海與綠城，受益良多。
作為目前為數不多房價上揚的城市，今年上海、西安樓市別具一格。據國家統計局數據，7月份上海、西安新房價格領漲全國，其中上海新房價格環比、同比分別上漲0.2%、4.4%；西安新房價格環比、同比分別上漲0.2%和3.4%。這已是上海新房價格連續26個月上漲。
高端改善型樓盤的供應及成交量增加，拉升了上海及西安房價。而除了房價漲幅，今年上海的樓市成交規模、房源供應類型、土地成交金額等均走出了獨立行情。
伴隨上海及西安樓市熱度攀升，中海地產、綠城中國已成最大贏家。據中指院榜單，今年1—7月，中海地產與綠城中國位居上海房企銷售金額榜第一、第二。在西安，綠城中國已躋身當地“銷冠”。
上海、西安房價領漲全國
上海新房連漲26個月
在房地產行業價格整體處于穩定的背景下， 上海、西安樓市走出了獨立行情。 據國家統計局公布的7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，上海、西安新房價格領漲全國。其間，上海新房價格環比、同比分別上漲0.2%、4.4%；西安新房價格環比、同比分別上漲0.2%和3.4%。
表1:2024年7月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數
截至今年7月， 上海新房價格已經連續26個月上漲 ，在全國近乎一枝獨秀。與此同時， 上海也是全國70城中僅剩的二手房價格上漲的城市 ，7月份二手房價格環比上漲0.1%。
西安新房價格也持續攀升。2023年3月以來， 西安新房價格連漲14個月 ，直至今年5月份短暫下行，當月新房價格環比下跌0.1%。目前西安房價已恢復增長趨勢，近兩個月再度實現新房價格連漲。
不過，相較于上海一二手房價同步升高， 西安樓市兩極分化明顯，當地二手房價格有所下行。 今年7月西安二手房價格環比、同比分別下跌0.6%、5.9%。
從產品類別來看，大戶型的改善型項目推高上海和西安房價，兩地144平方米以上的商品房住宅價格增長最為明顯。據國家統計局數據，今年1~7月，上海144平方米以上的新房均價同比上漲5.7%；西安144平方米以上的新房均價同比上漲5.5%。
不只房價上揚，從成交規模來看， 上海近期一二手房均迎來“量價齊升”。 據中指研究院等機構數據，今年6月、7月，上海二手房成交量分別為2.37萬套、1.8萬套，同比增長95%、45%；當地新房銷售也在提速，6-7月新房平均成交面積為69萬平方米，較1-5月的月均增加41%。整體來看，今年6月份上海新房成交創一年新高，二手房重回三年來巔峰。
西安樓市成交量上升主要體現在二手房市場。 據西安住建局數據，7月份西安二手住宅網簽備案量為9268套，環比上漲約12.96%，當地二手房市場表現為“以價換量”。
與商品房市場一起走出獨立行情的，還有兩地的土拍市場。根據中指研究院監測數據顯示，2024年上半年住宅用地出讓金TOP20城市出讓總金額3660.2億元，其中上海以423.2億元出讓金額排名第三，西安緊隨其后，以323.7億元出讓金額排名第四。
今年兩地商品房供應量也處于相對高位，房企推盤積極。比如，據中指研究院西安分院監測,2024年1-7月西安商品房意向登記平臺共完成242次項目登記，約3.4萬套房源入市,較去年同期相比房源數上漲5.76%。
從中指院披露的2024年1—7月西安房企銷售規模榜單來看，其間西安TOP10房企累計取得的664.6億元銷售總額，較去年同期增長了10.12%。頭部房企在市場競爭中的優勢明顯，市場集中度也進一步提升。
不論從新房價格漲幅、土地出讓規模或是房企推盤數量來看，今年上海和西安樓市均在逆勢上行。
上海中原地產市場分析師盧文曦向本刊表示，目前上海房價更多表現為結構性上漲:“相較于面積90平方米以下、90平方米—144平方米的產品，144平方米以上的住宅價格更穩健，這種結構性上漲已經對市場產生了比較大的影響。”
在盧文曦看來， 目前上海一二手房置換鏈條開始逐步打通。 “最近兩個月上海二手房成交蠻活躍，總價三五百萬左右的二手房源成交量在逐步增長，整個置換鏈條在慢慢變通暢。”
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向本刊表示，在全國房價普遍下滑的背景下，西安新房價格異軍突起，與當地人口凈增長、住宅用地供應、商品房產品結構等因素有關，比如改善性產品需求的增加拉升了房價。不過，相比連漲的新房價格，西安二手房價格卻在下行， 新房價格的持續性上漲可能會將購房者更多向二手房市場擠壓。
高端改善型樓盤推升價格
上海迎來“豪宅”井噴年
樓市利好政策加持、高端樓盤供應量增加，是推進上海及西安市場熱度攀升的重要因素。今年5月以來，除了“5·17新政”普惠市場，上海“滬九條”新政，西安放開限購等舉措，降低了當地購房門檻和購房成本。
與此同時， 目前核心城市房價上漲，與高端改善樓盤的成交拉動密切相關。 尤其是上海，今年以來均價“10萬+”高端樓盤密集入市，誕生多個“日光盤”。
今年上海正值“豪宅”入市井噴年。各類高總價風貌建筑項目涌現，比如中海地產旗下順昌玖里、新鴻基地產旗下濱江凱旋門、融創外灘壹號院、保利世博天悅、香港置地啟元、凱德·茂名公館、上海宸嘉100嘉佰道等高端改善型樓盤以亮眼的銷售業績“出圈”。其中，中海順昌玖里、濱江凱旋門、上海宸嘉100嘉佰道等項目均實現“日光”。
中指數據顯示，今年以來，13個城市中銷售額超50億元的項目增加到了17個，其中上海獨占鰲頭，誕生了10個。其間全國3個百億級大盤，便有兩個誕生在上海，包括上海中海順昌玖里和泛海國際住區，銷售額分別為188.6億元、102.9億元。
步入8月， 上海高端樓盤行情繼續火爆，當地“豪宅”扎推入市。8月17日，上海兩大“豪宅”同開，雙雙“日光”。 其中，位于黃浦核心區域的融創外灘壹號院二期二批次開盤，此次共推出110套房源，項目均價17.1萬元/平方米，當天全部售罄，銷售金額合計56.74億元；位于普陀區的越秀·蘇河·和樾府當天也首開即罄，銷售均價約10.36萬元/平方米，124套房源累計收金17.35億元。
目前上海的“豪宅”比拼已進入下半場。除了上述融創外灘壹號院及越秀·蘇河·和樾府，新湖聯合融創開發的錦園項目、龍盛集團旗下龍盛灣上、綠城前灘百合園、保利世博天悅等多個高端項目已在近期入市。其中，龍盛灣上率先開盤，銷售均價為13.38萬元/平方米，120套房源去化115套；由國貿地產和中國鐵建聯合開發的新楊思·上園也迎來第三批次開盤，此次再加推98套房源，均價9.995萬元/平方米，首開去化率約95%。
中海、綠城成區域“銷冠”
綠城中國發力重倉上海
在上海與西安，今年中海地產、綠城中國成為熱銷榜上最大贏家。
今年1—7月， 中海地產穩居上海“銷冠”。 據中指院榜單，其間中海地產以274.12億元的區域銷售額位居上海房企銷售榜單榜首。
其間中海地產創下多項銷售紀錄。趕在6月底，位于上海徐匯濱江的領邸玖序開盤“日光”，清盤過程用時不到90分鐘，項目備案均價14.61萬元/平方米，當天攬金66億元；也在這月，備案均價高達29.8萬元/平方米的中海順昌玖里49套風貌別墅宣布開盤售罄，刷新上海新房均價的歷史新高。往前追溯，今年3月中海順昌玖里入市的第三批次512套高層房源均價17.2萬元/平方米，當日銷售額近200億元，登頂成為全國“盤王”。
綠城中國緊隨其后 ，今年1—7月以174.66億元的區域銷售額位居上海房企銷售榜單第二。在熱盤齊聚的上海，上半年綠城外灘蘭庭、綠城沁蘭園、綠城留香園3個上海區域項目實現了54.55億元、42.9億元、34.76億元的銷售額。
在新房價格同樣領漲的 西安樓市，綠城中國則位居“銷冠”地位。 據中指研究院披露的1—7西安房企銷售榜單，其間綠城中國以136.1億元的銷售額領跑西安市場。其中位于高新區的綠城海棠三章項目，為綠城貢獻了54.7億元的銷售額。
貨值儲備充沛的房企更易支撐未來銷售業績 ，在上海、西安等熱門城市，全國性龍頭房企及地方國企注重在當地“積糧”。從前期拓儲規模看，中指院榜單顯示，今年1—7月，招商蛇口、國貿地產、中建壹品入圍上海房企拿地金額TOP3，入圍門檻超過47億元。中國鐵建、保利發展、西安城投置業入圍西安市拿地金額榜TOP3，入圍門檻超過34億元(見表5)。
行業調整周期還在持續， 以長三角區域作為大本營的綠城中國，重倉上海的決心很大。 在去年上海第二批次集中供地中，綠城中國便以豪擲139億元成功搖中3宗地塊，近期上海土拍規則重回“價高者得”，綠城中國持續加大布局。今年8月，綠城在上海分別以48億元和12億元的總價競得徐匯區濱江地塊、虹口區江灣鎮地塊。其中，徐匯區濱江地塊13.1萬元/平方米的樓面地價刷新了中國土拍樓面價紀錄。
至此，綠城躋身成為新的“拿地王”。在這之前，根據中指研究院數據，綠城中國1-7月拿地金額228億元，位居行業第二名；全口徑新增貨值496億元，位居行業第四名。以此測算，斬獲上海單價“地王”的綠城已成為當前拿地金額最多的地產商。
在盧文曦看來， 后續核心城市房地產市場仍有政策提振空間。 比如上海部分區域松綁人才落戶政策，后續能夠進一步帶動住房需求的增長。他就此補充道，“對于接下來即將到來的‘金九銀十’，核心城市肯定會出現季節性的成交量反彈，但是新房和二手房的價格走勢并不同，總體來說二手房價格還處于調整通道中，新房則相對穩健。”
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