今天下午，“普陀區既有住宅更換電梯軟法指引”在半馬蘇河驛站·1690黨群服務中心發布。發布會之所以選在此處，是因為相關經驗脫胎于這里的中遠兩灣城小區。

中遠兩灣城是上海內環里最大的住宅小區，96個樓棟共有11599戶近5萬居民。最早建成的樓棟距今已有22年，“高齡”電梯經常“宕機”，存在電梯梯門關不上、驟降、電梯運行時廂體晃動嚴重等安全隱患問題。

“2021年小區第一部電梯成功更換后，相關實踐很快就復制推廣開來。目前中遠兩灣城206部電梯中186部正逐步推進換梯，其中129部已投入使用。”中遠兩灣城第三居民區黨總支書記惲梅說，普陀區委依法治區辦、區司法局以中遠兩灣城成片換梯成功經驗為基礎，將商品房社區“換梯”工作方法以軟法指引的形式明確細節、規范責任，是以法治保障居民自治和護航群眾安居樂居的體現。

摸著石頭過河

“2019年初夏，我一個人搭乘電梯，突然一聲巨響，電梯停住了，吊在五六樓之間。電梯里沒有手機信號，緊急呼叫裝置只有雜音，我拼命拍門大叫，總算有路過的鄰居聽到動靜，幫忙聯系物業來處理。后來樓里不少人也陸續碰到了類似的情況。電梯用了近20年，隱患很大，大家都萌生了更換的想法。”中遠兩灣城147號的居民張英華講起5年前的親身經歷，這也是“換梯”的開端。

更換電梯沒那么容易，換梯條件怎么界定？要走什么程序？維修資金該如何使用？單一樓宇更換電梯是否有法律依據和制度保障……一連串問題擺在居民面前。

2020年8月，樓代表聯系到中遠三居委，黨總支書記惲梅告訴大家，首先要在樓里成立樓內所有業主認可的“換梯小組”，至少5人。緊接著，由惲梅牽頭，業主代表、物業、業委會一起，召開了關于147號換梯的三位一體討論會議。就這樣，在居委會和物業的支持下，業主們邁出了換梯的第一步。

新問題又出現了:維修資金不一定夠換梯。業主們提議，由樓內全體業主自籌資金。惲梅當即表示反對，147號是小區第一棟要“換梯”的，并且是全樓業主都迫切要求換的樓棟，自籌并不合適其他樓棟，不能特立獨行。張英華說:“我們是摸著石頭在過河，應該走一條平坦的路，不能拍著腦子去走不尋常之路。于是我們求助居民區黨組織，由居民區黨組織搭建平臺，跟三菱電梯公司開了溝通會。”

會議結束后，雙方達成了以前從來沒有過的特種設備分期付款的做法。電梯公司本來明確提出，特種設備不能分期付款，但考慮在中遠兩灣城是一個超大型社區，居民黨建平臺有保障，還是同意讓業主分三期付款，這樣就解決了當時資金暫時短缺的情況。

換梯過程中還有一個成功的關鍵在于業主們建立了樓事樓議平臺，這個平臺的搭建讓樓棟居民與物業、業委會有了一個常態化的溝通議事平臺。張英華說:“我們三方幾乎每周都要召開溝通會議。在多輪的溝通、討論、意見征詢之后，終于簽訂了更換電梯合同。2021年6月正式開工，9月第一部客梯成功更換，11月貨梯也完成換梯，至此，我們用上了全新的兩部電梯。”

形成法治觀察意見

中遠第三居民區也是普陀區首批基層法治觀察點之一，在推動“換梯”的實踐與思考中，針對換梯條件界定難、管理主體不清晰等問題，惲梅作為法治觀察員，提出了《關于健全“換梯”治理體系提升“換梯”治理能力的法治觀察建議》。

從147號樓開始，到現在為止，中遠第三居民區58部電梯，正逐步推進換梯56部；中遠兩灣城206部電梯中186部正逐步推進換梯。由點及面的實踐，為街鎮、區級、市級層面深入調研、出臺規范化指引、建立完善“換梯”機制提供了鮮活案例。

“中遠三委從社區層面上積極推進成片‘換梯’工作，并持續拓展樓事樓議‘小型業主會’議事機制適用范圍，取得了較好成效。”惲梅說:“從這些經驗出發，我們在建議中提出，市級層面可以建立‘換梯’治理專項聯席工作會議制度，有關部門應就‘換梯’治理集中研判、統一部署，形成在全市范圍內實施的專門方案，明確相關標準、條件、流程等亟須解決的問題。區級層面在市級指導下成立專門聯席會議制度，協調各相關單位，在市級總體方案基礎上形成區級方案。”

此外，樓事樓議“小型業主會”議事機制以樓組為基本單位，流程規范、普適性程度高，其運用使樓組的民意征詢效果、事實推進效率、居民獲得感滿意度等都呈現出積極態勢。

惲梅介紹，除了推動樓組“換梯”實事成片落地，他們還推動了樓棟快遞入戶、大堂微更新等區域性公共事務的協商難題解決，也衍生了運用于小區兒童樂園眾籌微更新、非機動車庫信號覆蓋、地面僵尸機動車清理、非機動車坡道改造等項目征詢協商流程。

“我們轄區內60余家商鋪還組成了商鋪網格，由居民區塊長擔任網格長，物業專員擔任網絡員，加強小區內商戶包干管理。還匯聚法院等力量，打造‘第三方調解集群’，探索建立婦女兒童權益保護、消費者權益保護等特色站點。”惲梅說，完善的社區治理法制體系是由自治規則、樓組公約、議事機制等與法律法規共同組成的，只有運用法治思維，才能很好地解決涉及群眾切身利益的矛盾和問題。

讓優秀經驗可復制

裝訂成冊的《軟法指引》共38頁，很像一本聚焦換梯工作的“工具書”，為居委會、業委會、物業、居民等各方提供了兼具操作性和靈活性的路徑指引，其中明確了推進換梯工作的11個節點，包括:廣泛聽取意見、形成初步意向、成立換梯小組、形成換梯方案、開好業主會議、嚴格投票表決、方案表決公告、成立協調專班、文明進場施工、項目施工評估及換梯材料歸檔。最后還列明相關法律法規。

在《軟法指引》制定的過程中，普陀區委依法治區辦、區司法局多次與中遠兩灣城第三居委會、宜川路司法所及小區物業開展情況咨詢會、座談交流會，并廣泛聽取了各基層法治觀察點和觀察員的意見建議，做到“深入調研、開門制定”。

“作為桃浦鎮司法所的基層法治觀察員，2024年3月，我第一次收到了《‘換梯’軟法指引1.0版》。收到后，我立即在所內組織了研究小組，先全面閱讀文獻，逐條分析規定和指導意見，隨后召開了一系列內部研討會，對法律依據、實際操作性和可能遇到的挑戰進行了深入討論。通過多輪次、多角度的研究和討論，形成初步的意見和建議，以確保指引更加完善和切合實際。”上海申道律師事務所主任楊鄒華說。

“此次指引的發布，是對優秀經驗的推廣，讓更多小區‘換梯’不再‘摸著石頭過河’。”發布會上，普陀區司法局黨委書記、局長張韶春表示，作為全市首部既有住宅更換電梯的軟法指引，這是普陀基層依法治理的一個縮影，更是推進更高水平治理的新起點，接下來他們將繼續扎實做好基層依法治理工作。

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